Crise du crédit immobilier

L'octroi de prêts immobiliers est en chute libre, marquant un effondrement sans précédent. Les taux d'intérêt montent à une vitesse historique, entraînant des conséquences désastreuses pour le secteur immobilier. De nombreux candidats emprunteurs se voient refuser des prêts en raison des règles de protection des consommateurs, notamment les seuils de l'usure. Le volume des prêts immobiliers en milliards d'euros continue de diminuer depuis l'augmentation des taux. Cependant, les chiffres publiés par la Banque de France et d'autres médias sous-estiment cette baisse, car ils se réfèrent à une période récente, il y a quelques semaines seulement. Les taux d'intérêt, quant à eux, augmentent en moyenne de 20 points de base par mois, ce qui est considérable. On estime que cette baisse atteindra 50% sur une année complète.

Les règles de protection des emprunteurs imposent aux banques un taux d'endettement maximum de 35% des revenus (taux d'effort) et une durée de prêt limitée à 25 ans, sauf dans le cas d'un achat sur plan où la durée peut aller jusqu'à 27 ans. Toutefois, les banques ont une certaine flexibilité pour déroger à ces critères dans 20% des dossiers de prêts, dont 20% pour des investissements locatifs.

Face à cette situation, le lobby des banques et des courtiers se mobilise et demande au gouvernement de modifier les règles du jeu. Cependant, le gouvernement doit réagir avec prudence afin d'éviter une situation de surendettement. Les prix de l'immobilier en baisse sont considérés comme le principal facteur de surendettement. Parallèlement, les courtiers et les banques voient leur activité s'effondrer, avec un taux de refus de prêts atteignant désormais près de 50%, selon certains courtiers.

Le gouvernement espère une diminution des prix de l'immobilier en 2023, après une période de bulle immobilière alimentée par des taux historiquement bas. Cela permettrait aux emprunteurs de retrouver du pouvoir d'achat immobilier. Cependant, les baisses de prix observées jusqu'à présent sont modestes, se situant seulement autour de quelques pourcents (-2,5% à Paris depuis le début de l'année 2023). Une accélération de la baisse est prévue, ce qui pourrait inciter le gouvernement à temporiser et à ne pas modifier les règles établies par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF).

Malgré cette baisse des prix, les professionnels restent confiants, estimant que la chute sera limitée à 10% voire 15% en 2023, en raison de la forte demande de logements. Les banques voient une opportunité lucrative en favorisant les investisseurs particuliers, moins regardants sur les conditions de financement et attirés par les avantages fiscaux. Les banques souhaitent que le marché de l'investissement en immobilier locatif, notamment dans le neuf, reprenne son dynamisme d'antan, grâce à de véritables incitations fiscales. Le dispositif Pinel, actuellement modifié et dont les avantages fiscaux diminuent, ne séduit que peu. Les investisseurs sont moins exigeants concernant les taux d'intérêt et les assurances offertes, ce qui permet aux banques de réaliser des marges plus élevées avec des risques moindres. C'est un double avantage pour les banques et les intermédiaires.

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